DSR에 대해 궁금한 것들

DSR에 대해 궁금한 것들

부동산에 관심을 갖기 시작하면서 나에게 직접적으로 영향을 미치지는 않지만 꼭 알아야 되는 경제적 용어들이 있다. 물론 돈이 많은 자산가라면 그냥 내가 가진 현금으로 집을 구매하면 되겠지만 나 같은 서민은 집을 살 때 한 번에 집을 살 수 없기에 은행 대출에 많이 기댈 수밖에 없다. 여기서 이 대출에 관련하여 알아야 될 용어가 많은데 그중에서 지금 직접적으로 영향을 주는 DSR에 대해서 뜻은 알지만 범위나 기타 세부적인 부분은 내가 처한 대출 현실에 맞는지 알아보았다. 먼저 부동산 관련 용어부터 시작해보자.

 

대출에 대해 궁금한것들

 

부동산 대출 관련 용어

- 차주

대차 계약 시에 빌리는 사람으로 대출 시에는 대출을 받는 채무자를 말한다.

 

- LTV(Loan To Value ratio) 담보 인증비율

내가 구매하려는 집이 가지는 가치에 따른 대출금의 비율인데 집을 구매할 때 담보대출의 금액이 얼마까지 인정되는지를 말한다. 이는 규제지역과 비규제 지역으로 나뉘며 7월부터는 생애최초 대출 시 LTV비율 80%까지 가능하다고 하니 다른 조건만 맞으면 대출규제가 개선되었다고 볼 수 있다.

보통 40~60% 수준으로 책정되는데 집의 가격과 지역에 따라 다르게 되어있으니 각자에게 맞는 조건으로 알아보면 된다.

 

- DTI(Debt To Income ratio) 총부채상환비율

개인의 소득기준을 정해서 대출을 얼마만큼 상환할 수 있는지의 상환능력을 보고 대출의 한도가 정해지는 비율을 말한다.

개인이 연간 얼마나 버는지에 대비해서 총대출의 비율이 얼마나 되는지를 보기 때문에 전체 대출의 이자 상환액을 모두 더한 금액에서 연소득을 나눈 금액이다.

DTI = 주택대출 연간 원리금 상환액+ 기타 대출 이자 / 연소득

 

- DSR(Debt Service Ratio) 총부채 원리금 상환비율

나에게 제일 영향을 미치는 부분인데 연간 소득에 대비하여 대출원리금을 상환하는 금액이 차지하는 비율을 말한다.

DSR = 주택대출 및 기타 대출의 연간 원리금 상환액 / 연소득

 

DTI와 비슷할 수 있지만 예전에는 이자만 고려할 수도 있었다면 요즘은 원리금을 측정(원금과 이자)한다는 점이다. 엄격한 대출 규제로 대출받는 사람의 큰 걸림돌이 된다.

 

DSR에 대한 궁금한 내용

아파트 잔금이 얼마 남지 않은 상태인데 7월부터 대출에 대해 달라진 부분이 있어서 알아보았다. 현재 빚이 어느 정도 있는 상태라 DSR에 따라 주택담보대출이 가능할 수도 어려울 수도 있는 것이라서 우리 집 대출의 종류를 계산해보는데 대출의 종류에 따라 달라질 수도 있는 부분이라서 꼭 체크해봐야 한다. 특히 7월부터 DSR이 2단계에서 3단계로 변경되면서 주택에서와 기타로 받은 모든 대출의 합이 2단계는 2억 원 초과 시, 3단계는 1억 원 초과 시에 DSR이 적용받게 되어 대출 조건이 타이트해져 꼼꼼하게 체크해야 된다.

 

기본적으로는 개인별 DSR의 40% 적용 대상은 신규로 대출을 받는 경우에 해당되는 사항이다. 기준 대출의 금리나 만기 조건을 변경하는 경우나 기존 대출의 기한을 연장하는 경우는 신규대출이 아니므로 적용대상이 아니다.

 

- DSR 계산 시 적용되는 대출의 종류는?

주택담보대출, 전월세 대출, 신용대출, 학자금 대출, 카드론, 카드 미결제금액, 자동차 대출 할부금, 신규 마이너스통장 등 일반적으로 받는 대출에 해당

 

- DSR 계산 시 적용받지 않는 대출의 종류는? (금융위원회 제시)

1) 분양주택의 중도금 대출

2) 재건축이나 재개발지역의 주택의 이주비 대출이나 추가 분담금에 따른 중도금 대출

3) 분양 오피스텔의 중도금 대출
4) 서민금융상품 대출(새희망홀씨, 바꿔드림 론, 사잇돌 대출, 징검다리 론, 대학생과 청년 햇살론, 근로자 햇살론 미소금융 등)

5) 3백만 원 이하의 소액대출(유가증권담보대출 포함)

6) 전세보증금 담보대출인 적격대출은 DSR 적용되지만 전세자금 대출은 적용받지 않음

7) 역모기지론인 주택연금

8) 정책적 목적으로 정부나 공공기관, 지방자치단체 등과 이차보전 등의 협약 체결로 취급하는 대출

9) 자연재해에 의한 지원 등 정부 정책에 관련하여 긴급하게 진행된 대출

10) 보험계약 약관대출, 예적금 담보대출

11) 카고나 버스, 4.5톤 이상 등 영업용 차를 운행하는 자영업자들 사용하는 상용차 금융

12) 할부나 리스, 현금서비스 등 일부 카드사 상품들

13) 카드사를 통한 자동차 구매(단, 은행의 오토론의 경우는 DSR적용)

 

- 마이너스 통장이 DSR계산으로 적용되는 조건은?

마이너스 통장이란 은행에서 개통한 전용 계좌에 약정을 걸어 한도를 정해주면서 약정금액까지의 잔액이 마이너스 금액으로 빠져나가는 식의 대출인데 엄연한 대출이기 때문에 DSR적용이 된다. 그런데 이는 신규에만 적용되는 부분이고, 기존 대출의 기한이나 이율, 만기 조건의 변동이 있는 만기 연장은 신규대출로 보지 않기 때문에 재약정의 경우에는 DSR 계산 시 적용되지 않는다.

 

- 분양받은 잔금대출 시 DSR의 적용될까?

개인별 DSR규제 적용 시행일인 2022년 1월 3일 이전에 입주자 모집공고가 있었다면 입주자 모집공고일 당시 규정을 적용한다. 입주자 공고가 없을 시에는 착공신고, 재건축 재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분 인가일 기준으로 적용된다. 단, 시행일 이전 분양사업장이더라도 규제지역 여부 또는 주택시세에 따라 이미 개인별 규제 DSR 대상일 수 있으니 개인별 대상 여부를 확인해봐야 한다.

 

나의 대출 목표

부동산 대출기준이 완화되었다고 하지만 DSR기준이 강화되면서 대출할 수 있는 사람이 그렇게 많지는 않다고 한다. 겉으로는 서민을 위한 대책 마련으로 경제적인 대출의 문턱을 낮춘 것처럼 보이지만 DSR기준 강화로 문턱이 낮아지지 않았다는 것이다. 그나마 나는 신혼부부 특혜로 청약에 당첨되었고 생애최조 주택마련으로 문턱이 낮은 편이다 그래서 무조건 미리 대출금을 어느 정도 갚아서 1억 미만으로 하여 금리를 제일 최저의 방법으로 LTV 80%로 최대한 끌어서 받고, 그나마 대출금 이자가 높은 대출을 대환으로 다 갚아버리는 것이다. 지금 내는 이자만 해도 많기 때문에 최대한 빚을 없애고 대환 하는 게 현재 대출 목적이다. 그럼 남은 주택담보대출금을 갚기 위해 우리 부부는 고군분투하며 열심히 일하여 경제적으로 여유 있는 삶은 사는 게 목표이다.